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Réponse directe

Oui, cette extension de 77 m² est a priori réalisable en zone UJr : elle respecte l’emprise au sol, le recul aux limites et la hauteur du règlement. Mais trois conditions cumulatives bloquantes/majeures doivent être levées avant dépôt : l’assainissement individuel (spécifique à l’UJr), l’étude géotechnique argiles (loi ELAN) et les prescriptions du plan de prévention des risques (PPR) incendie de forêt / mouvements de terrain qui couvrent 100 % du terrain.

Synthèse chiffrée (unité foncière de 6 368 m²)

Emprise, recul et hauteur : le détail

Emprise au sol : « L’emprise au sol maximale des constructions est fixée à : (…) 10 % dans les secteurs UJb et UJr » 📄 p. 90. Sur l’assiette de 6 368 m², le plafond est de 637 m² ; le bâti existant du lot (370 m², 5 bâtiments IGN) plus votre extension de 77 m² donnent 447 m², sous le plafond.

Recul aux limites séparatives : « La distance minimale (…) doit être égale à la moitié de la différence d’altitude entre ces deux points, sans être inférieure à (…) 10 mètres dans les secteurs UJb et UJr » 📄 p. 92. Votre extension est mesurée à 10,1 m de la limite ouest — conforme, mais avec une marge très fine (quelques dizaines de centimètres de précision cadastrale) : un bornage est recommandé avant dépôt.

Un régime plus souple existe « dans le cas de l’extension d’une construction existante, la sur-élévation ou le prolongement de la façade existante (…) si elle respecte un recul d’au moins 5 mètres de toute limite séparative » 📄 p. 92 — non nécessaire ici puisque vous respectez déjà la règle générale de 10 m.

Hauteur : la limitation dérogatoire « 1 niveau et 4,5 mètres » ne s’applique qu’aux constructions « présentant une emprise au sol inférieure à 75 m² (…) calculée d’un seul tenant » 📄 p. 91. Votre extension prolongeant la maison existante (143 m²), l’ensemble dépasse 75 m² : c’est donc le plafond général de 7 m, sans excéder R+1, qui s’applique 📄 p. 91.

Assainissement : la clause spécifique à l’UJr

Le secteur UJr est précisément défini comme une zone « d’urbanisation restreinte dans lesquels, en l’absence de raccordement au réseau d’assainissement collectif, le droit des sols est limité dans l’attente du déploiement du réseau » 📄 p. 89. Concrètement :

« Dans les secteurs indicés UJr, en l’absence de réseau public d’assainissement (…) toute création de surface de plancher supplémentaire est conditionnée à la présence d’un dispositif d’assainissement individuel conforme aux dispositions du Schéma d’Assainissement des Eaux Usées et mettant en œuvre une filière autorisée » 📄 p. 89 — votre extension de 77 m² de surface de plancher est directement visée.

Exception aggravante : « dans le périmètre rapproché du captage de la Foux (…) aucune extension de capacité d’accueil des constructions n’est autorisée en l’absence de raccordement au réseau d’assainissement individuel » 📄 p. 89 — à vérifier sur le plan de zonage graphique, ce périmètre n’apparaissant pas dans les servitudes d’utilité publique officielles recensées sur votre parcelle.

Le mode d’assainissement (collectif ou individuel) conditionne donc directement la faisabilité : consultez la notice d’assainissement annexée au PLU pour confirmer le zonage applicable à votre lot avant tout dépôt.

Risques et servitudes — à traiter avant le permis

Retrait-gonflement des argiles (RGA) : aléa fort sur le lot. La loi ELAN impose une étude géotechnique préalable G1 pour toute vente de terrain constructible, et une étude G2 avant construction ou extension d’une maison individuelle — indispensable ici compte tenu de l’aléa fort connaissance générale.

PPR incendie de forêt (PPRif) — Grasse 2009, approuvé le 13/07/2009 : la parcelle est en zone bleue (zone de prescriptions, non interdite) sur 100 % de son emprise. Seul l’arrêté d’approbation est disponible dans le dossier — le règlement détaillé de la zone bleue (matériaux, débroussaillement, accès) doit être consulté en mairie ou auprès du service instructeur avant dépôt. La délivrance du permis nécessitera par ailleurs une défense extérieure contre l’incendie (DECI) conforme au règlement départemental (poteau ou bouche incendie à bonne distance et débit) : à vérifier auprès du Service Départemental d’Incendie et de Secours (SDIS) ou de la mairie.

PPR mouvements de terrain — Grasse 2004, approuvé le 01/06/2004 : également en zone bleue sur 100 % de l’emprise, ce qui implique des prescriptions constructives (souvent : étude géotechnique, fondations adaptées) à vérifier dans le règlement du PPR.

Servitude d’utilité publique : la seule SUP recensée sur le lot est le PM1 (les deux PPR ci-dessus valent servitude), affichée en rose sur la carte. Aucune autre servitude (notamment aucun périmètre de captage AS1) ne grève votre terrain à ce jour. Elle n’interdit pas le projet mais conditionne sa mise en œuvre technique.

Sismicité : zone 3 (modérée) — les règles parasismiques du Code de la construction s’appliquent connaissance générale.

OAP : pas de secteur opérationnel identifié, mais un point à vérifier

Les 3 orientations d’aménagement et de programmation (OAP) de la commune sont l’OAP Patrimoniale (échelle communale), l’OAP n°7 Patrimoine (zone tampon du Site Patrimonial Remarquable du centre-ville) et le secteur de taille et de capacité d’accueil limitée (STECAL) « Le Jardin Parfumé ». Aucune de ces trois ne semble couvrir formellement votre lot en zone UJr d’après les éléments consultés. Point de vigilance : l’OAP Patrimoniale répertorie une unité de paysage protégée, « l’oliveraie de Saint-Jacques délimitée par l’avenue Mottet, le chemin des Cigales et la route d’Auribeau » 📐 p. 66 — soit votre avenue même. La collectivité n’ayant pas versé ses prescriptions graphiques en données numériques, je ne peux pas confirmer si votre lot est à l’intérieur ou à l’extérieur de ce périmètre paysager : vérifiez le plan de zonage avant dépôt, ou sécurisez via un certificat d’urbanisme.

Points d’attention

Le droit de préemption urbain (DPU) couvre 100 % du lot — sans impact sur la faisabilité de travaux, mais à connaître en cas de revente.

La marge de recul de 10,1 m est serrée (précision cadastrale ± quelques dizaines de cm) : un bornage sécurise le dossier.

Cet outil ne remplace pas un certificat d’urbanisme opérationnel (CUb) : au vu du cumul PPRif/PPR mouvements de terrain/RGA, il est fortement recommandé avant tout dépôt de permis.

Synthèse finale

Acquis : emprise au sol (447/637 m²), recul (10,1 m ≥ 10 m), hauteur (7 m/R+1 disponible), espaces verts très largement respectés.

Conditionne le projet : justification d’un assainissement individuel conforme (ou vérification du captage de la Foux) 📄 p. 89 ; étude géotechnique G2 (argiles fortes) ; prescriptions constructives des deux PPR en zone bleue ; DECI validée par le SDIS ; vérification du périmètre paysager « oliveraie de Saint-Jacques » sur le plan de zonage.

Prochaine action concrète : demander la notice d’assainissement communale et un certificat d’urbanisme opérationnel (CUb) incluant l’extension projetée, en parallèle d’une étude géotechnique G2.

Réponse directe

Oui, un sous-sol entièrement enterré de même emprise (77 m²) sous l’extension est envisageable sur le plan réglementaire : il ne dégrade ni l’emprise au sol ni la hauteur autorisées, et respecte le même recul que l’extension en surface. En revanche, compte tenu du PPR mouvements de terrain (zone bleue sur 100 % du terrain) et de l’aléa argiles fort, l’excavation elle-même doit être sécurisée par une étude géotechnique et vérifiée au regard des prescriptions du PPR — c’est le vrai point de vigilance, pas le règlement d’urbanisme.

Synthèse chiffrée

Le détail réglementaire

Emprise au sol : le lexique du règlement définit l’emprise au sol comme « la projection verticale du volume de la construction telle que définie dans le Code de l’Urbanisme. Les bassins de piscine, les bassins et plans d’eau, les saillies (telles que balcons, auvents...) ne sont pas inclus » 📄 p. 36. Le sous-sol n’est pas listé parmi les exclusions, mais s’il occupe exactement le même contour au sol que l’extension déjà comptée, il ne crée aucune projection verticale supplémentaire — l’emprise du bilan reste à 447 m² sur les 637 m² autorisés (10 % de l’assiette de 6 368 m²) 📄 p. 90.

Hauteur : la hauteur des façades « se mesure du sol naturel préexistant (…) ou du sol excavé en pied d’immeuble jusqu’au sommet de la façade (…), à l’exclusion des rampes d’accès desservant un sous-sol entièrement enterré » 📄 p. 90. Un sous-sol enterré ne compte donc ni comme un niveau supplémentaire au sens du plafond R+1, ni dans la hauteur de 7 m applicable en UJr 📄 p. 91.

Recul — c’est le point à ne pas négliger : le règlement précise explicitement, pour l’implantation par rapport aux voies, que « les bâtiments doivent en tout point de tout élément de construction (sous-sol, balcon, loggias, bandeaux etc.) être édifiés en retrait » selon les distances fixées (5 m minimum de l’alignement des voies ordinaires, davantage pour les voies départementales nommées) 📄 p. 91. Pour les limites séparatives, la règle des 10 m s’apprécie sur « tout point du bâtiment » 📄 p. 92 — le sous-sol y est donc soumis au même titre que le rez-de-chaussée. Puisque votre extension respecte déjà 10,1 m de la limite ouest, un sous-sol de même emprise reste conforme, sans marge supplémentaire à gagner ni à perdre.

Affouillements/exhaussements : sur un terrain en pente — le vôtre descend en pente douce de 7,8 % vers le nord-est — « la hauteur maximale des affouillements et/ou des exhaussements pour l’aménagement du terrain d’emprise ne peut excéder 2 mètres, de façon à éviter les terrassements excessifs » 📄 p. 91. Si la conception du sous-sol impose un décaissement du terrain naturel supérieur à 2 m sur un des côtés (fréquent en terrain en pente pour créer un accès de plain-pied côté aval), un mur de soutènement ou un redécoupage du projet peut être nécessaire pour rester dans ce plafond.

Points d’attention — spécifiques au sous-sol

PPR mouvements de terrain (zone bleue, Grasse 2004) : votre terrain est en zone bleue sur 100 % de son emprise. Les excavations et sous-sols sont un point classiquement encadré dans ce type de zonage (stabilité des terres, drainage, murs de soutènement dimensionnés). Seul l’arrêté d’approbation du PPR figure dans le dossier consulté ; le règlement détaillé de la zone bleue doit impérativement être vérifié en mairie ou auprès de la DDTM avant de dessiner le sous-sol, ce type d’ouvrage étant souvent plus contraint qu’une simple extension hors-sol.

Argiles (aléa fort) : creuser un sous-sol augmente l’exposition aux mouvements différentiels liés au retrait-gonflement des argiles. L’étude géotechnique G2 déjà nécessaire pour l’extension connaissance générale — loi ELAN devra spécifiquement couvrir les dispositions constructives du sous-sol (drainage périphérique, cuvelage éventuel, fondations spéciales).

Rétention pluviale : qu’il y ait sous-sol ou non, l’extension impose un ouvrage de rétention dimensionné à Vr = 77 m² × 0,1 m³/m² = 7,7 m³ minimum 📄 p. 14 — un sous-sol occupant le volume utile sous la parcelle peut compliquer l’implantation de cet ouvrage : à anticiper dans l’esquisse.

Synthèse finale

Acquis : le sous-sol de même emprise ne modifie ni le calcul d’emprise au sol (toujours 447/637 m²), ni la hauteur, ni le recul déjà validé (10,1 m).

Conditionne le projet : vérification des prescriptions du PPR mouvements de terrain applicables aux sous-sols/excavations (zone bleue) ; étude géotechnique G2 couvrant spécifiquement l’excavation ; respect du plafond de 2 m d’affouillement sur ce terrain en pente ; intégration de l’ouvrage de rétention pluviale (7,7 m³) dans la conception.

Prochaine action concrète : faire chiffrer l’étude géotechnique G2 en amont de l’esquisse du sous-sol, et solliciter en parallèle le service instructeur sur les prescriptions constructives de la zone bleue du PPR mouvements de terrain.

Réponse directe

Une ossature ou une structure en bois n’est pas interdite, mais un parement extérieur en bois apparent (bardage) n’est pas conforme au règlement de la zone UJr : le règlement impose que les façades soient obligatoirement enduites, sauf si elles sont réalisées en pierre du pays — aucune autre finition n’est prévue. Vous pouvez donc construire une extension à ossature bois, à condition que sa façade visible soit recouverte d’un enduit (ou en pierre locale), pas laissée en bardage bois apparent. Une façade non conforme à cette règle d’aspect extérieur est un motif de refus de permis à part entière : le Conseil d’État a confirmé qu’un projet méconnaissant les règles d’aspect extérieur d’un règlement de PLU peut légalement fonder un refus de permis de construire (Conseil d’État, 5ème-6ème chambres réunies, 13/01/2023, n°450446 jurisprudence — principe général).

Le détail réglementaire

« Les façades sont obligatoirement enduites si elles ne sont pas réalisées en pierre du pays. Sont interdites toutes imitations de matériaux (faux moellons, fausses briques, faux bois etc...) ainsi que l’emploi à nu en parement extérieur de matériaux destinés à être recouverts » 📄 p. 93 — la règle ne vise pas la structure porteuse (le bois de charpente/ossature reste libre), mais bien le parement visible : bardage bois, faux-bois, plaquettes imitant le bois sont exclus en façade.

Coloration de l’enduit : « teintés dans la masse par l’utilisation de sables naturels locaux ou reçoivent un badigeon de couleur (le blanc est interdit en grande surface) » 📄 p. 93.

Toiture : les toitures pentées doivent être couvertes « en tuiles canales ou romanes, de ton rouge nuancé ou vieillies, avec un pendage maximum de 30 % » et « l’emploi de la tôle ondulée de quelque matériau que ce soit est interdit en apparent » 📄 p. 93 — un toit en bardeaux/tavaillons bois n’entre pas dans cette liste fermée.

Aspects généraux : « les constructions doivent présenter la plus grande simplicité de volume possible et exclure tout décrochement inutile » et les soutènements doivent être « constitués ou parementés de moellons du pays », enrochements interdits 📄 p. 93 — cohérent avec le caractère provençal recherché en UJr, peu compatible avec une esthétique « chalet bois ».

Point d’attention renforcé : le bois face au risque incendie de forêt

Plan de prévention des risques (PPR) incendie de forêt (PPRif — Grasse 2009) : votre parcelle est en zone bleue sur 100 % de son emprise. Le règlement du PLU précise que « s’appliquent dans ces zones les dispositions du PLU auxquelles s’ajoutent celles liées à l’intégralité de la réglementation du Plan de Prévention des Risques, et notamment la somme des dispositions les plus préventives face au risque » 📄 p. 12. Les règlements de PPRif imposent en général des restrictions sur les matériaux combustibles en façade (bardage bois non traité, auvents bois) exposés à un rayonnement thermique — connaissance générale, ce point n’est pas vérifiable dans les extraits consultés du dossier. Cela s’ajoute à l’obligation de couverture par un point d’eau incendie (poteau ou bouche) conforme au règlement départemental, à vérifier auprès du Service Départemental d’Incendie et de Secours (SDIS) ou de la mairie. Seul l’arrêté d’approbation du PPRif figure dans le dossier consulté ; le règlement détaillé de la zone bleue (qui peut renforcer l’interdiction du bois apparent) doit être obtenu en mairie avant de figer le choix des matériaux.

Rappels des points déjà traités sur cette extension

Argiles : aléa retrait-gonflement des argiles (RGA) fort sur le terrain — étude géotechnique G2 obligatoire avant construction/extension (loi ELAN connaissance générale), déjà signalée pour ce projet.

PPR mouvements de terrain (Grasse 2004) : zone bleue à 100 %, prescriptions constructives à vérifier — sans lien direct avec le choix du bois.

Servitude : seule la servitude PM1 (les deux PPR ci-dessus) grève le terrain ; elle conditionne les modalités constructives, pas le principe même de l’extension.

Assainissement : le mode (collectif ou individuel) conditionne toujours la création de surface de plancher en UJr — voir la notice d’assainissement.

OAP : aucune des orientations d’aménagement et de programmation (OAP Patrimoniale, OAP n°7, secteur de taille et de capacité d’accueil limitée « Le Jardin Parfumé ») ne couvre formellement votre lot ; un point de vigilance paysager (« oliveraie de Saint-Jacques ») reste à vérifier au plan de zonage, sans lien avec le choix des matériaux.

Zone de l’extension : la position certifiée confirme que l’« Extension » est entièrement en UJr (100 %) — c’est donc bien l’article UJ-5 ci-dessus qui s’applique, sans chevauchement d’une autre zone.

Synthèse finale

Acquis : une structure bois (ossature, charpente) est autorisée sans restriction de principe.

Conditionne le projet : la façade visible doit être enduite ou en pierre du pays 📄 p. 93 — donc pas de bardage bois apparent en finition ; un projet non conforme à cette règle d’aspect extérieur expose à un refus de permis (principe confirmé en jurisprudence administrative jurisprudence — principe général) ; vérification complémentaire du règlement détaillé de la zone bleue du PPRif pour d’éventuelles restrictions supplémentaires sur les matériaux combustibles.

Prochaine action concrète : si le projet vise une esthétique bois, orientez-vous vers une ossature bois avec enduit extérieur (ou vers un permis modificatif après retour du service instructeur sur ce point précis), et demandez confirmation écrite en mairie sur les prescriptions matériaux du PPRif zone bleue.

Réponse directe

Le principe est possible, mais votre projet touche à deux réglementations distinctes qu’il faut traiter séparément : le droit des sols (destination autorisée dans la zone UJr — c’est oui) et la réglementation nationale de la location touristique meublée (déclaration, éventuelle autorisation de changement d’usage, capacité d’assainissement) — c’est là que se jouera la vraie faisabilité.

Synthèse chiffrée

Deux régimes possibles selon la configuration du projet

Le règlement distingue, au sein de la destination « commerce et activités de service », une sous-destination « autres hébergements touristiques », qui « recouvre les constructions (…) destinées à accueillir des touristes » avec « des chambres ou des appartements meublés en location » 📄 p. 39. Deux cas de figure très différents pour votre extension de 3 chambres :

1 · Chambres d’hôtes intégrées à votre logement (accès depuis la maison, vous restez sur place) : l’activité reste rattachée à la destination « habitation » de la maison — pas de changement de destination à déclarer au permis, le stationnement habitation (2 places/logement) déjà dû pour la maison couvre l’ensemble.

2 · Unité indépendante louée sur Airbnb (entrée séparée, autonomie complète, hors présence de l’hôte) : cette portion relève de la sous-destination « hébergement hôtelier et touristique », qui est autorisée en UJr 📄 p. 89-📄 p. 55, mais doit être déclarée comme telle au permis de construire, avec sa propre norme de stationnement de 1 place / 3 chambres 📄 p. 62.

Le choix de la configuration (chambres dans la maison vs. unité indépendante) détermine donc la déclaration de destination à faire au dépôt du permis — précisez-le à votre architecte/maître d’œuvre avant la conception définitive.

Démarches et obligations nationales à anticiper

Déclaration de meublé de tourisme en mairie : obligatoire pour toute location meublée de courte durée à une clientèle de passage, qu’il s’agisse de votre résidence principale ou secondaire — un numéro de déclaration doit figurer sur l’annonce Airbnb. Cette démarche ne figure pas dans le référentiel de formulaires vérifié de cette conversation ; renseignez-vous sur la fiche officielle service-public.fr plutôt que sur un numéro de Cerfa que je ne peux pas garantir ici.

Autorisation de changement d’usage : dans les communes en zone tendue (Grasse en fait partie, déjà signalé), la location courte durée d’une résidence secondaire peut être soumise à une autorisation préalable de changement d’usage délibérée par le conseil municipal, en application de l’article L.631-7 du Code de la construction et de l’habitation connaissance générale. Le Conseil d’État a confirmé le principe que la location de meublés de tourisme peut être soumise à ce régime d’autorisation préalable au changement d’usage (Conseil d’État, 5ème-6ème chambres réunies, 26/06/2023, n°458799 jurisprudence — principe général). Ce point ne relève pas du PLU et doit être vérifié directement auprès du service habitat/logement de la mairie de Grasse — je ne peux pas affirmer si Grasse a ou non délibéré en ce sens.

Plafond de 120 jours/an si l’extension reste intégrée à votre résidence principale (article L.324-1-1 du Code du tourisme) connaissance générale — au-delà, le bien bascule dans un régime de résidence secondaire louée, avec les conséquences fiscales que cela implique (à faire valider par votre expert-comptable).

Points d’attention — risques et assainissement, renforcés par l’usage touristique

Aléa retrait-gonflement des argiles (RGA) : aléa fort sur le terrain — étude géotechnique G2 obligatoire avant construction (loi ELAN connaissance générale), déjà signalée pour cette extension.

Assainissement : la règle de l’UJr conditionne « toute création de surface de plancher supplémentaire (…) à la présence d’un dispositif d’assainissement individuel conforme aux dispositions du Schéma d’Assainissement des Eaux Usées » 📄 p. 89 — avec 3 chambres à occupation touristique (rotation de clientèle, taux d’occupation souvent supérieur à un usage familial), la filière individuelle devra être dimensionnée en conséquence (équivalents-habitants), pas seulement pour 77 m² de surface de plancher. Voir la notice d’assainissement pour confirmer le zonage applicable.

PPR incendie de forêt (PPRif — Grasse 2009) : zone bleue sur 100 % du terrain. L’accueil de touristes augmente le nombre de personnes à protéger/évacuer en cas de feu de forêt : la défense extérieure contre l’incendie (DECI — couverture par un point d’eau incendie, poteau ou bouche, conforme au règlement départemental) doit être vérifiée avec d’autant plus d’attention auprès du Service Départemental d’Incendie et de Secours (SDIS) ou de la mairie.

PPR mouvements de terrain (Grasse 2004) : zone bleue à 100 %, prescriptions constructives à vérifier — sans lien direct avec la destination touristique.

Servitude : seule la servitude PM1 (les deux PPR ci-dessus) grève le terrain ; elle conditionne les modalités constructives, pas le principe de l’hébergement touristique.

OAP : aucune des orientations d’aménagement et de programmation (OAP Patrimoniale, OAP n°7, secteur de taille et de capacité d’accueil limitée « Le Jardin Parfumé ») ne couvre votre lot, situé entièrement en zone UJr à 100 % position certifiée.

Synthèse finale

Acquis : la destination « hébergement hôtelier et touristique » n’est pas interdite en UJr — le principe du projet est réalisable au regard du seul règlement d’urbanisme.

Conditionne le projet : le choix « chambres d’hôtes intégrées » vs « unité indépendante » (détermine la destination à déclarer et le stationnement exigé) ; le dimensionnement de l’assainissement individuel pour l’occupation touristique ; l’éventuelle autorisation de changement d’usage si le bien devient une résidence secondaire louée en zone tendue ; la déclaration de meublé de tourisme en mairie.

Prochaine action concrète : contactez le service habitat/logement de la mairie de Grasse pour confirmer le régime de changement d’usage applicable, et faites chiffrer le dimensionnement de l’assainissement individuel pour un usage touristique avant de finaliser les plans.